انواع سند رسمی 🏷️| تفاوت ✨| مشخصات 15 سند📝| عکس 📸

احتمالا تا به حال از اصطلاح “انواع اسناد مالکیت” بارها شنیده‌اید. آیا اطمینان دارید که ملکی که خریداری کرده‌اید، اسناد معتبری دارد؟ آیا با فرآیندهای قانونی صدور این اسناد آشنایی دارید؟ همانطور که می‌دانید، تعامل با اسناد رسمی و عادی در مقابل قانون تفاوت‌هایی دارد. آیا با الزامات قانونی اسناد رسمی آشنایی دارید؟ و اگر اینطور است، آیا اسناد مالکیت خانه‌تان معتبر هستند؟ این سوالات و بسیاری دیگر ممکن است در ذهن افرادی که با مسائل حقوقی سر و کار دارند یا می‌خواهند اقدامات حقوقی انجام دهند، پیش بیاید. در این مقاله، به بررسی و پاسخ به این سوالات می‌پردازیم.

🏷️ سند رسمی چیست؟

در ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی، سند را به این شکل تعریف کرده است که هر نوشته‌ای که در مقام دعوی یا دفاع معتبر باشد، به عنوان سند شناخته می‌شود. از لحاظ واژگانی، کلمه “سند” به هر نوشته‌ای اشاره دارد که وام یا طلب کسی را مشخص کند یا اطلاعاتی را تأیید کند.

برای تعریف دقیق سند رسمی، باید به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی نگاه کرد که هر نوع نوشته‌ای که در ادارات ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا در اختیار مقامات رسمی دیگر، طبق قوانین مربوطه صادر شده باشد، به عنوان سند رسمی در نظر گرفته می‌شود. در ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی، سند عادی به عنوان هر نوع نوشته‌ای جز اسناد رسمی تعریف می‌شود.

بیشتر بخوانید: مدارک لازم جهت خرید ویلا در مازندران

📝 لیست 15 مورد از انواع اسناد ملکی

اسناد ملکی متنوعی دارند، از جمله:

1. سند مشاع
2. سند مفروز
3. سند وقفی
4. سند رهنی
5. سند بنچاق
6. سند المثنی
7. سند وکالتی
8. سند ورثه‌ای
9. سند معارض
10. سند شورایی
11. سند تک برگ
12. سند تفکیکی
13. سند منگوله دار
14. سند شش دانگ
15. سند عرصه و اعیان

این اسناد مختلف به صورت معمول در معاملات ملکی به کار می‌روند و هر کدام ویژگی‌ها و معیارهای خاص خود را دارند.

📄 معرفی کامل انواع سند ملکی

1. سند وکالتی

سند وکالتی، یک سند رسمی است که براساس آن، یک شخص یا گروهی از اشخاص به عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی معرفی می‌شوند. در برخی موارد مانند بیماری یا فوت، ممکن است یک یا چند نفر از طرف یک فرد وکالت داشته باشند. وجود یک وکالت رسمی و محضری ضروری است تا اعتبار لازم برای دیگران فراهم شود. به عبارت دیگر، این سند مشخص می‌کند که فرد یا گروه وکالت دارای اجازه رسمی برای انجام معاملات نیازمندی‌های فروشنده‌ی اصلی هستند.

به عنوان مثال، فرض کنید شما می‌خواهید یک ویلا در قائمشهر را خریداری کنید. در این صورت، اگر فردی برای شما وکالت داشته باشد، او می‌تواند به نمایندگی شما در انجام معاملات مربوط به خرید ویلا در قائمشهر فعالیت کند. این وکالت باید به صورت رسمی ثبت شده باشد تا از اعتبار لازم برخوردار باشد و شما از هرگونه کلاهبرداری محافظت شوید.

بنابراین، اگر شخص یا اشخاصی سعی در جعل اسناد وکالتی داشته باشند و با این وسیله به معاملات غیرقانونی دست بزنند، شما می‌توانید با توجه به وجود سند وکالتی رسمی، از طریق پیگیری مسائل حقوقی از آن‌ها شکایت کنید.

بیشتر بخوانید: ۶ نکته اساسی که قبل از خرید ویلا در استان مازندران باید بدانید

2. سند ورثه‌ای

سند ورثه‌ای یکی از انواع متداول اسناد ملکی در کشور است پس از درگذشت مالک، ملک به وراث ارث می‌رسد. وراث می‌توانند با ارائه مدارک مربوطه به اداره ثبت، درخواست صدور سند مالکیت را به اندازه سهم وراث خود ارائه دهند. مدارک لازم برای دریافت سند وراثه‌ای شامل تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی ۱۹ و اصل سند مالکیت متوفی است.

3. سند ملکی معارض

سند ملکی معارض به وضعیتی اطلاق می‌شود که برای یک ملک خاص، دو سند رسمی با نام‌ها و تاریخ‌های متفاوت صادر شده باشد. به عبارت دیگر، این دو سند متضاد بوده و در برخی از جنبه‌ها با یکدیگر متفاوتی دارند. به عنوان مثال، فرض کنید فردی قصد خرید آپارتمان در جویبار را را دارد. او به دلیل انجام اشتباهات ثبتی، دو سند مالکیت برای همان آپارتمان صادر شده است. یکی از این سند‌ها به نام او و با تاریخ مشخصی است و دیگری نیز با نام یک فرد دیگر و با تاریخ متفاوت دارای اسم و شماره‌ی پرونده‌ی مختلف صادر شده است.

مطابق با تبصره ماده ۵ لایحه‌ی قانونی در مورد اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، دادگاه بعد از انجام بررسی‌های لازم، هر یک از این دو سند را که تعارض در ملک دیگری داشته باشد، ابطال می‌نماید. این اقدام به منظور حفظ حقوق و تسلط وضعیت مالکیت در ملک مربوطه انجام می‌شود.

4. سند ملکی المثنی

در صورتی که به دلایلی همچون سرقت، حریق یا سیل، سند رسمی ملک از بین برود، صاحب ملک می‌تواند با داشتن مدارک لازم، درخواست صدور سند ملکی المثنی را ارسال کند. این فرآیند مراحل مختلفی را شامل می‌شود، اما در نهایت با تکمیل آن، سند ملکی المثنی به نام صاحب ملک صادر می‌شود.

5. سند ملکی عرصه و اعیان

سند ملکی عرصه و اعیان، نامی است که به خریداران خانه در تهران و شهرهای بزرگ آشنا است، زیرا بیشتر خانه‌های مسکونی در این شهرها به صورت آپارتمان‌هایی با عرصه و اعیان طراحی شده‌اند. آپارتمان‌ها معمولاً بر روی زمین‌هایی با مساحت مشخص ساخته می‌شوند؛ سند عرصه به مالکیت زمین اشاره دارد که بر روی آن آپارتمان ساخته شده است و سند اعیان به مالکیت واحدهای مسکونی بر روی آن زمین مربوط می‌شود.

تعیین سهم هر مالک در زمین به متراژ و اندازه واحدهایش بستگی دارد. این اطلاعات می‌تواند با درخواست از شهرداری و مراجع مربوطه به دست آید. اهمیت این موضوع زمانی بیشتر می‌شود که ملک وراثت شود یا مالکین بخواهند ساختمان را بازسازی و با شرایط جدید دوباره بنا کنند.

6. سند ملکی رهنی

سند ملکی رهنی یک نوع اسناد ملکی است که برای استفاده از وام و تسهیلات بانکی در خرید ملک به کار می‌رود. در این حالت، سند ملکی به مدت معینی به نام بانک رهن می‌شود، که این موضوع در خود سند به صورت واضح ذکر می‌شود. این رهن، به معنای ماندن ملک در اختیار بانک نیست؛ بلکه فقط در خود سند مشخص می‌شود که تا تاریخ معینی، ملک در رهن بانک است. بعد از پرداخت وام به موقع، سند به مالک جدید تحویل داده می‌شود.

اما اگر وام گیرنده نتواند در موعد مقرر وام را پرداخت کند، بانک حق دارد که ملک را تصاحب کند. فرض کنید شما قصد خرید زمین در ساورکلا را دارید و برای این منظور از وام بانکی استفاده می‌کنید. در این صورت، سند ملکی به نام بانک رهن می‌شود تا زمان پرداخت وام. اگر وام به موقع پرداخت نشود، بانک حق دارد که ملک را تصاحب کند.

7. سند ملکی بنچاق

در گذشته، زمانی که فرآیند ثبت اسناد به شکل الکترونیکی و یکپارچه مانند امروز موجود نبود، مردم برای توافق بر مسائل مختلف، قراردادهای خود را تدوین می‌کردند. بعد از تدوین قرارداد، آن را به علمای معتبر و افرادی با رویکرد قابل اعتماد در جامعه می‌بردند تا آن را بررسی و تأیید کنند. امضا و مهر این افراد، سند را قابل قبول و معتبر می‌کرد.

این نوع اسناد ملکی که با تأیید و امضای افراد معتبر تأیید می‌شدند، به عنوان “اسناد بنچاق” شناخته می‌شدند. این روش امروزه متداول نیست، اما پس از تأیید صحت آن‌ها توسط مراجع قانونی، هنوز هم اعتبار دارند.

فرض کنید شما قصد خرید زمین در بیشه سر را دارید. قبل از دوران ثبت الکترونیکی، معامله‌گران معتبر محلی با امضای خود، قرارداد شما را تأیید می‌کردند. این امضاها و مهرها، سند شما را قابل قبول در جامعه می‌ساختند و پس از تأیید مراجع قانونی، این قرارداد اثرگذار می‌شد. این مثال نشان می‌دهد که در گذشته، اسناد بنچاق اعتبار قابل توجهی داشتند.

8. سند ملکی مفروز

سند ملکی مفروز، در مقابل مفهوم مشاع، به کار می‌رود. واژه “مفروز” به معنای جداکردن یا تقسیم بین مالکان یک ملک مشاع است. به عبارت دیگر، وقتی که چند نفر به عنوان شرکا یک ملک مشاع را مالک می‌باشند و هر یک از آن‌ها تصمیم می‌گیرند که سهم خود را از ملک جدا کرده و به صورت مستقل بر روی آن ساخت و ساز نمایند، می‌بایست ملک به نسبت سهم مشاعی هر یک از مالکان افراز گردد.

بطور مثال، اگر چند نفر یک سند ملکی مشاع را داشته باشند، هر یک از این شرکا می‌توانند سهم خود را از این ملک جدا کرده و بر آن بنا نهاده، اما این افراز باید با رعایت نسبت سهم مالکان مشاعی انجام گیرد. در میان انواع سند ملکی موجود در ایران، سند مفروز به عنوان یکی از پیچیده‌ترین اسناد، از نظر حقوقی و مالی، شناخته می‌شود.

9. سند ملکی تک برگ

سند ملکی تک برگ یکی از انواع سند معتبر و جدید در دستگاه ثبت اسناد کشور است. در گذشته، سندهای ملکی عموماً به صورت دفترچه‌ای یا چند برگی صادر می‌شدند، اما با پیشرفت فناوری، سند تک برگ به عنوان یک نوع جدید و مدرن معرفی شده است که توسط مراجع رسمی ثبت اسناد طراحی و تأیید می‌شود. در مقایسه با سندهای قدیمی، سند تک برگ با استفاده از فناوری کامپیوتری و با رعایت استانداردهای امنیتی تهیه می‌شود. هر سند تک برگی برای یک مالک صادر می‌شود و در صورت انتقال مالکیت، سند جدیدی برای خریدار تهیه می‌شود.

یکی از ویژگی‌های بارز سند تک برگ، وجود کروکی دقیق و اطلاعات کامل‌تری از ملک در آن است. از مزایای این نوع سند، اصالت و شفافیت بالا، همچنین نگه‌داری آسان‌تر آن نسبت به سندهای قدیمی‌تر است.

10. سند شورایی

یک نوع دیگر از اسناد ملکی در کشورمان، سند شورایی است این سند، که توسط شورای محلی یک منطقه صادر می‌شود، به عنوان سند شورایی شناخته می‌شود. لازم به ذکر است که این نوع سند، به دلیل عدم تأیید رسمی، اعتبار سند رسمی را ندارد و برای تبدیل آن به سند رسمی، نیاز به طی مراحل بسیاری در ادارات ثبت اسناد است.
فرض کنید شما قصد خرید ویلا در جویبار را دارید. شورای محلی این منطقه سند شورایی برای این ویلا صادر کرده است. اما برای اعتبار قانونی و رسمی کردن این سند، شما نیاز به انجام مراحل لازم در ادارات ثبت اسناد دارید.

11. سند شش دانگ

سند ملکی شش دانگ، یکی از اسناد معتبر و مورد احترام در حوزه اسناد ملکی است که به یک فرد به صورت کامل اختصاص داده می‌شود. این نوع اسناد رسمی، به دلیل کامل بودن و صرفاً تعلق گرفتن به یک فرد، از مهمترین و معتبرترین اسناد ملکی به شمار می‌آید. اصطلاح “شش دانگ” به معنای شش جهت است، به عبارت دیگر نمایانگر شش جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین می‌باشد. بخش‌های “بالا” و “پایین” به معانی فضاهای بالایی و زیرزمینی اشاره دارند که نشان از تمام مالکیت و کنترل صاحب سند نسبت به ملک دارند.

در مقایسه با دیگر اسناد ملکی، مسائل حقوقی مرتبط با سند ملکی شش دانگ بسیار کمتر و پیچیده‌تر است. به طور کلی، سند ملکی شش دانگ یکی از اسناد رسمی و معتبر است که مالکیت یک ملک را به طور کامل به یک فرد اختصاص می‌دهد.

12. سند مشاع

سند ملکی مشاع یکی از انواع سند رسمی در ایران است که در آن یک ملک بین چندین مالک تقسیم می‌شود. واژه “مشاع” اصطلاحا به معنای شریک بودن است و برای سندی استفاده می‌شود که ملک مورد نظر، به چند مالک تقسیم شده باشد. این واژه از فارسی “اشاعه” گرفته شده است. در واقع، در سندهای مشاع، هر یک از شرکاء بخشی از ملک را به عنوان مالکیت خود در اختیار دارند و هر یک از آن‌ها سند رسمی مربوط به مالکیت خود را دارند. به عبارت دیگر، ملک مشاع ملکی است که همه مالکان در تمام ملک با هم شریک هستند.

از این رو، مسائل حقوقی مربوط به فروش یا خرید ملک‌های مشاع ممکن است پیچیده‌تر از ملک‌های غیرمشاع باشد. بنابراین، قبل از هرگونه تصمیم‌گیری مربوط به فروش یا خرید خانه‌های مشاع، بهتر است تحقیقات دقیقی در این زمینه انجام داده و نکات حقوقی مربوطه را بررسی نمایید.

13. سند منگوله‌دار

سند منگوله‌دار یک نوع خاص از اسناد ملکی است که با نخ و سرب پلمپ می‌شود. این پلمپ توسط اداره‌ی ثبت اسناد ایجاد می‌شود تا صحت سند را تأیید کند و آن را به یک سند رسمی و قابل اعتماد تبدیل کند.

این نوع اسناد ملکی، مالکیت را به طور قطعی اثبات می‌کنند و هیچ ابهامی در مسائل حقوقی مرتبط با آن وجود ندارد. فرض کنید شما تمایل به خرید واحد آپارتمان در بهنمیر دارید. سند مالکیت این واحد از نوع منگوله‌دار است و پس از پلمپ شدن توسط اداره‌ی ثبت اسناد، صحت واقعیت مالکیت این واحد تأیید شده و هیچ ابهامی درباره مالکیت آن وجود ندارد.

14. سند ملکی وقفی

سند ملکی وقفی یک سند رسمی است که مالکان یا دارندگان زمین، ملک، یا هر دارایی دیگری را به عنوان وقف اهدا می‌کنند. این اموال سپس تحت مدیریت اداره اوقاف قرار می‌گیرند و درآمد حاصل از آنها برای اهداف خیریه و اجتماعی استفاده می‌شود. به عبارت دیگر، صاحبان ملک اموال خود را در اختیار جامعه قرار می‌دهند تا برای منافع عمومی بهره‌ور شوند.

فرض کنید آقای احمدی یک ویلا در منطقه‌ی زیبای شهر سوادکوه دارد که به عنوان وقف اهدا کرده است. این ویلا به مدت ۹۹ سال تحت مدیریت اداره اوقاف قرار خواهد گرفت و اجاره آن به دیگران ارائه می‌شود. درآمد حاصل از اجاره این ویلا برای پروژه‌های خیریه مورد استفاده قرار می‌گیرد، مانند ساخت مدارس یا کمک به نیازمندان در این منطقه. این کار احمدی اجازه می‌دهد که ملک خود را برای منافع عمومی بهره‌ور کند و به همچنین به توسعه‌ی اجتماعی و اقتصادی کمک کند.

در اینجا توجه داشته باشید که فروش یا انتقال مالکیت این ویلا بدون موافقت اداره اوقاف تخلف است و قانوناً ممنوع می‌باشد.

15. سند ملکی تفکیکی

سند ملکی تفکیکی نیز یکی دیگر از اسناد مهم ملکی است این سند به ملکی اشاره دارد که بین چند نفر تقسیم شده است و هر قسمت به صورت جداگانه با سندی مشخص از یکدیگر تفکیک شده است. سندهای تفکیکی به ملکیتی اشاره دارند که توسط چند نفر به صورت مشترک مالکیت دارند و مسائل حقوقی خاص خود را دارا هستند.

📚 کلام آخر و جمع بندی مطالب

1. سند شورایی، سندی است که توسط شورای محلی یک منطقه صادر می‌شود.
2. سند معارض به دو سند با نام‌ها و تاریخ‌های متفاوت برای یک ملک اشاره دارد.
3. سند وقفی به معنای وقف ملک یا زمین یا خانه و مدیریت آن توسط اداره‌ی اوقاف است.
4. سند تک برگ با اصالت و خوانایی بالاتری نسبت به سندهای چند صفحه‌ای قدیمی برخوردار است.
5. در مورد سند ملکی رهنی، در صورت عدم پرداخت وام به موقع، بانک حق دارد ملک را تصاحب کند.
6. سند مشاعی به ملکی اطلاق می‌شود که همه مالکان در آن شریک هستند و دارای سند مشاعی می‌باشد.
7. وراثان می‌توانند با تسلیم مدارک به اداره ثبت مربوطه، درخواست صدور سند مالکیت خود را ارائه دهند.
8. ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی تعریف سند را به عنوان هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد، ذکر می‌کند.
9. قبل از شروع هرگونه معامله خرید و فروش، اهمیت آشنایی با انواع اسناد ملکی و اعتبار قانونی آن‌ها آگاهی لازم است.
10. سند شش دانگ به سندی اطلاق می‌شود که به صورت کامل به یک شخص تعلق دارد و از معتبرترین اسناد ملکی است.
11. مدارک مورد نیاز برای صدور سند مالکیت وراثتی شامل تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی ۱۹ و اصل سند مالکیت می‌باشد.
12. سندهای رسمی براساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، در ادارات ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، بر طبق مقررات قانونی تنظیم می‌شوند.