نکات تنظیم قرارداد اجاره 📝🏡| 20 نکته مهم ✅

آیا نکات تنظیم قرارداد اجاره را می دانید؟

در زمان انعقاد و تنظیم قرارداد اجاره واحد مسکونی یا تجاری، مسائل متعددی نظیر چگونگی تدوین قرارداد استاندارد، تعیین مفاد اجاره‌نامه، و مسئولیت‌های موجر و مستأجر ممکن است به چالش‌هایی برای هر دو طرف منجر شود. آگاهی از نکات مهمی که باید در اجاره‌ نامه قید شوند، می‌تواند به طور قابل‌ توجهی در حل این چالش‌ها مؤثر باشد.

عناصر کلیدی مانند تعریف دقیق مورد اجاره، نوع کاربری آن، مدت و مبلغ اجاره، حقوق و تکالیف موجر و مستأجر، تعیین ضمانت اجرایی در صورت نقض مفاد قرارداد، شروط حق فسخ، و سایر موارد مشابه، از جمله نکات حقوقی مهمی هستند که باید هنگام تنظیم قرارداد اجاره‌ نامه مورد توجه قرار گیرند.

✅ 20 نکته حیاتی در تنظیم قرارداد اجاره اماکن مسکونی و تجاری

در هنگام تنظیم قرارداد اجاره برای واحدهای مسکونی یا تجاری، دانستن نکات کلیدی می‌تواند از بسیاری از مشکلات و اختلافات پیشگیری کند. در زیر به 20 نکته مهم حقوقی در این زمینه پرداخته شده است:

1. پرداخت اجاره بها

مستأجر باید در زمان‌ های تعیین‌ شده در قرارداد، اجاره‌ بها را پرداخت کرده و رسید دریافت کند.

2. اجاره مجدد

اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد، قرارداد باطل نمی‌شود، مگر اینکه موجر در قرارداد حق فسخ را برای خود شرط کرده باشد.

3. تعمیرات بدون اجازه

اگر مستأجر بدون اجازه موجر تعمیراتی انجام دهد، حق مطالبه هزینه آن را از موجر ندارد.

4. ساخت‌ وساز بدون اجازه

اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره ساخت‌ و ساز کند، موجر حق دارد آن را تخریب کند و مستأجر باید هرگونه خسارت وارده را جبران کند.

5. تنظیم قرارداد عادی و رسمی

قرارداد اجاره می‌تواند به‌صورت عادی یا رسمی تنظیم شود. در تنظیم قرارداد عادی، حتماً دو شاهد مورد اعتماد باید آن را امضا کنند تا از مزایای قانونی بهره‌مند شوید.

6. فوت موجر یا مستأجر

با فوت موجر یا مستأجر، قرارداد باطل نمی‌شود، مگر اینکه مالکیت منافع موجر یا شرط مباشرت مستأجر به زمان حیات محدود باشد.

7. اتمام مدت اجاره

با پایان مدت اجاره، قرارداد خودبه‌ خود خاتمه می‌یابد و اگر مستأجر پس از پایان مدت، مکان را تصرف کند، باید اجاره‌بهایی معادل اجاره‌ بهای مکان مشابه بپردازد.

8. استفاده غیرمجاز

اگر مستأجر از مورد اجاره در خلاف آنچه که در قرارداد آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را دارد. برای مثال، استفاده تجاری از مکانی که به‌عنوان مسکونی اجاره شده است.

9. مدت اجاره

در قرارداد اجاره، باید مدت زمان اجاره به‌صورت دقیق تعیین شود؛ در غیر این صورت، مدت قرارداد به‌صورت پیش‌فرض یک سال در نظر گرفته می‌شود. این مدت از روزی آغاز می‌شود که بین موجر و مستأجر توافق شده و اگر شروع مدت در قرارداد ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محاسبه خواهد شد.

10. مالکیت موجر

مالک اصلی مورد اجاره لازم نیست حتماً مالک عین باشد، اما باید مالک منافع آن باشد. برای مثال، اگر فردی در شهر گرگان خانه‌ ای را از دیگری اجاره کرده باشد، به دلیل مالکیت منافع، می‌تواند منافع را در طول مدت اجاره به دیگری انتقال دهد، مگر اینکه در قرارداد خلاف آن شرط شده باشد.

11. عیب در مورد اجاره

اگر پس از قرارداد معلوم شود که مورد اجاره معیوب است، مستأجر حق فسخ دارد. اما اگر موجر عیب را برطرف کند به‌گونه‌ای که به مستأجر ضرری وارد نشود، حق فسخ از بین خواهد رفت. همچنین، اگر عیب در مدت اجاره حادث شود، مستأجر می‌تواند نسبت به مدت باقی‌ مانده قرارداد را فسخ کند.

12. تغییرات در مورد اجاره

موجر نمی‌تواند در مدت اجاره، تغییراتی در مورد اجاره ایجاد کند که مانع استفاده مستأجر شود. اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات شود، حتی اگر این تعمیرات مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این صورت، مستأجر حق فسخ خواهد داشت.

13. تعمیرات و هزینه‌ ها

هزینه‌های لازم برای بهره‌برداری از مورد اجاره بر عهده مالک است، مگر در قرارداد خلاف آن ذکر شود. هزینه‌های مربوط به تجهیزات ضروری مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ نیز بر عهده مالک می‌باشد.

14. استفاده غیرمتعارف

اگر مستأجر از مورد اجاره به‌صورت غیرمتعارف بهره‌برداری کند، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. برای مثال، استفاده صنعتی از برق در مکانی که برای مصرف خانگی اجاره شده است، می‌تواند موجر را به فسخ قرارداد مجاز کند.

15. تنظیم قرارداد عادی

قراردادهای اجاره عادی باید در دو نسخه تنظیم و به امضای موجر و مستأجر برسند همچنین، دو شاهد مورد اعتماد نیز باید آن را تأیید کنند. اگر یکی از طرفین به نمایندگی از دیگری قرارداد را امضا می‌کند، دلیل نمایندگی باید به طرف مقابل ارائه و به قرارداد پیوست شود. برای مثال، اگر شخصی به‌ عنوان وکیل همسر خود، اجاره ویلا در شهر سوادکوه را تنظیم می‌ کند، باید وکالت‌ نامه رسمی او را ضمیمه کند.

16. مراحل قانونی تخلیه ملک پس از پایان قرارداد اجاره

پس از اتمام مدت اجاره، اگر مستأجر از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می‌تواند با ارائه درخواست قانونی، اقدام به تخلیه ملک نماید. در صورتی که قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد، رعایت نکات زیر ضروری است:

درخواست تخلیه

موجر باید درخواست تخلیه را به شورای حل اختلاف یا دادگاه محلی که ملک در آن واقع شده است، ارائه دهد. این درخواست باید شامل اطلاعات کامل موجر و مستأجر، مشخصات دقیق ملک، تاریخ قرارداد اجاره، و همچنین کپی برابر اصل سند اجاره و سند مالکیت باشد.

نمونه درخواست تخلیه توسط موجر

احتراماً اینجانب، علی رضایی فرزند حسن، مقیم شهر قائم‌ شهر، یک باب منزل مسکونی واقع در خیابان شریعتی، پلاک ثبتی ۱۱۲۲۳۴، را به موجب قرارداد عادی اجاره مورخ ۱۰/۰۳/۱۴۰۲ به آقای حسین حسینی فرزند احمد، از تاریخ ۱۰/۰۳/۱۴۰۲ لغایت ۱۰/۰۳/۱۴۰۳ اجاره داده‌ام. اکنون با توجه به پایان مدت اجاره و عدم تخلیه ملک، تقاضای تخلیه آن را مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ دارم. کپی برابر اصل سند مالکیت و قرارداد اجاره پیوست می‌باشد.

17. صدور دستور تخلیه

شورای حل اختلاف یا دادگاه پس از احراز مالکیت و ذینفع بودن موجر، دستور تخلیه را صادر می‌کند. پس از ابلاغ این دستور توسط مأمورین، مستأجر موظف است ظرف ۳ روز نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.

18. استرداد ودیعه

اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل ملک منوط به استرداد آن به مستأجر است.

19. تخلیه در صورت سند رسمی

اگر قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد، موجر می‌تواند از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده درخواست صدور اجرائیه کند. دفترخانه پس از احراز هویت موجر، اوراق اجرائیه را به دایره اجرای اسناد رسمی ارسال می‌کند و مأمور اجرا موظف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستأجر ابلاغ کرده و مستأجر نیز ظرف ۳ روز باید ملک را تخلیه کند.

20. مطالبه خسارت

اگر موجر مدعی ورود خسارت به ملک یا عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر باشد، نمی‌تواند مبلغ مورد ادعا را به‌صورت خودسرانه از ودیعه کسر کند. موجر باید با ارائه دادخواست به دادگاه، مطالبه ضرر و زیان کند.